주택을 임대하는 사람들에게 양도소득세의 부담을 줄여주는 상생임대주택 양도세 특례가 확대되고 개편되었다. 상생임대주택이란 임대료를 5% 이내로 인상하고 2년 이상 임대하는 주택으로, 양도할 때 2년 거주요건이 면제되고 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있는 주택이다. 이번 개정으로 상생임대주택의 요건이 완화되고, 임대인의 사정에 따라 특례사유가 추가되었다. 이는 임대차 시장의 안정과 임대주택의 순증을 도모하기 위한 정책이다. 이번 글에서는 상생임대주택 양도세 특례의 내용과 변화에 대해 알아보자.
상생임대주택 양도세 특례
상생임대주택 양도세 특례란, 상생임대주택의 요건을 갖춘 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세, 거주주택 비과세, 장기보유특별공제 표2 공제율 (최대 80%)을 적용할 때 2년 거주요건을 면제해주는 제도이다. 즉, 상생임대주택은 조정대상지역 주택에 거주하지 않고 임대만 해도 양도세를 줄일 수 있다. 상생임대주택의 요건은 다음과 같다.
- 직전 임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 한다. 직전 임대차계약이란 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약을 말하며, 승계받은 계약은 제외된다.
- 상생 임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상이어야 한다. 상생 임대차계약이란 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 말하며, 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시해야 한다.
- 상생임대주택 양도 시 주택 수가 1세대 1주택이어야 한다. 1세대 1주택의 범위에는 일시적 2주택인 경우를 포함한다.
상생임대주택 양도세 특례 확대와 개편
상생임대주택 양도세 특례는 2022년 2월 15일에 신설되었으며, 2022년 8월 2일과 2023년 2월 28일에 각각 요건 완화와 혜택 확대 등을 내용으로 하는 개정이 있었다. 이번 개정으로 상생임대주택 양도세 특례는 다음과 같이 더 넓고 유연하게 적용된다.
임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수 있게 되었다. 다만, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우에만 적용되므로, 다주택자는 양도 시 필히 1주택자로 전환해야 한다.
임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 상생임대차계약으로 인정된다. 이전에는 임차인의 동일성이 요구되었으나, 이번에는 임대료의 상승률만을 기준으로 판단한다.
임대차계약에 따른 임대기간은 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 계약기간과 임대기간이 상이한 경우에도 실제 임대한 기간만을 고려한다. 또한, 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 종전 계약과 신규 계약의 임대료가 증가하지 않은 경우에는 두 계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대 등 각종 공적의무를 부담하는 점을 감안하여 상생임대주택 특례를 제한하지 않는다.
다가구주택의 경우 양도계획에 따라 상생임대차계약을 체결할 수 있다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 하지만, 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.
전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에는 민간임대주택특별법에 따른 산정률을 활용하여 임대료 5% 이하 인상 여부를 판정한다.
상생임대주택 양도세 특례는 임대인과 임차인의 상생을 위한 정책이다. 임대인은 양도세의 부담을 줄이고, 임차인은 임대료의 안정을 기대할 수 있다. 상생임대주택의 요건과 혜택을 잘 이해하고, 임대차 시장의 건전한 발전에 기여하길 바란다.