부동산 가격이 크게 상승하면서 많은 분들이 관심을 가지고 있는 상속주택과 관련한 절세 팁에 대해 알려드리고자 합니다. 상속주택은 취득부터 보유, 처분의 시점까지 다양한 세금이 부과되므로, 세법에서 제공하는 혜택을 잘 활용하면 상속세, 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등을 절감할 수 있습니다. 그럼, 상속주택과 관련한 절세 팁을 살펴보겠습니다.
취득세 및 상속세
주택을 상속받아 취득하는 경우, 취득세율은 2.96% 또는 3.16%로 매우 낮습니다. 또한, 상속인 및 해당 상속인 세대의 세대원 전원이 무주택자인 경우, 0.96%의 세율을 적용해줍니다. 상속세는 상속주택의 순자산가액에 대해 6억원을 한도로 공제해줍니다. 단, 피상속인과 동일세대로서 함께 거주한 무주택자 상속인이 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 거주한 1세대 1주택을 상속받는 경우에만 해당됩니다.
또한, 단기간에 상속이 반복됨으로써 이미 상속세가 부과된 재산에 재차 상속세가 부과되는 것을 방지하기 위해, 단기재상속에 대한 세액공제를 받을 수 있습니다.
종합부동산세
주택을 상속받아 보유하는 경우, 매년 6월 1일의 소유자를 기준으로 재산세 및 종합부동산세가 과세됩니다. 종합부동산세는 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액이 9억원(1세대 1주택자의 경우는 12억원)에 미달하는 경우 부과되지 않습니다.
이 때, 세대원 중 1인이 1주택과 아래의 요건 중 어느 하나를 충족한 상속주택만을 보유한 2주택자의 경우, 상속주택을 주택수에서 제외하여 1세대 1주택자의 12억원 기준으로 종합부동산세를 부과합니다.
요건은 다음과 같습니다.
- 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택
- 지분율이 100분의 40 이하인 주택
- 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 주택
양도소득세
주택을 상속받아 처분하는 경우, 양도소득세가 부과됩니다. 양도소득세는 주택의 보유기간, 거주기간, 지분율 등에 따라 다르게 적용됩니다. 상속주택의 경우, 세법에서 다음과 같은 특례를 제공합니다.
상속개시 당시 별도세대였던 자가 상속주택을 단독으로 상속받거나, 공동으로 최대지분을 상속받는 경우, 상속개시일 현재 이미 보유한 다른 주택(일반주택)이 있어 2주택자가 된다고 하더라도, 일반주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 1주택 양도로 보아 비과세 규정을 적용합니다.
상속개시 당시 별도세대였던 자가 상속주택의 소수지분을 상속받는 경우, 일반주택과 공동상속주택 소수지분 2채만을 가지고 있는 경우라면, 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도로 보아 비과세 규정을 적용합니다.
1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 주택을 취득한 시기부터 2년 이상 보유(취득시 조정대상지역 내의 주택은 2년 이상 거주 포함)해야 하나, 상속개시일 당시 동일세대원인 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우, 보유기간 등을 판단 시 동일세대로서 피상속인의 보유기간을 합산합니다.
장기보유특별공제는 주택 보유기간에 공제율을 적용해 양도차익에서 차감해줍니다. 이 때, 주택의 보유기간은 상속개시일로부터 기산합니다. 한편, 공제율의 적용과 관련해서는 동일세대원인 피상속인으로부터 상속받은 주택이라면 피상속인과 상속인이 동일세대원으로서 보유·거주한 기간을 통산해 판단합니다.
주택의 보유기간에 따라 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상~2년 미만 보유시 60%, 2년 이상 보유해야 비로소 기본세율을 적용받을 수 있습니다. 다만, 상속주택의 경우, 부득이하게 취득해 처분하게 되는 것을 고려해 피상속인의 취득시점부터 보유시점을 판단하여 단기세율 여부를 판단합니다.
주택을 상속받는 경우 취득시점부터 처분시점까지의 기간별로 고려해야 할 사항들을 확인해 봤습니다. 상속주택은 그 특이성 때문에 세법에서 다양한 규정 및 혜택을 두고 있으므로 상속개시시점부터 전문가와 충분한 상담을 통해 최적의 절세 플랜을 찾아 나가기를 바랍니다.
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